Le 28 avril 2026, l'Agence des services financiers du Japon, en collaboration avec le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, l'Agence nationale de police et le ministère des Finances, a adressé une demande conjointe officielle aux principales associations du secteur immobilier et des cryptomonnaies à travers le pays, exigeant des contrôles plus stricts sur toutes les transactions immobilières impliquant des paiements en cryptomonnaie.
Pour la première fois, quatre agences clés ont uni leurs forces sur cette question, appelant à un contrôle plus strict des transactions immobilières liées aux cryptomonnaies.
Pourquoi le Japon a-t-il décidé d'agir maintenant ?
L'immobilier a longtemps été un moyen courant de dissimuler des fonds illicites. Une simple transaction immobilière permet de transférer des sommes considérables et de les transformer en actifs légitimes. Ce problème existait déjà avant l'avènement des cryptomonnaies, mais les monnaies numériques l'ont rendu plus facile et plus rapide.
Contrairement aux virements bancaires, les paiements en cryptomonnaie peuvent franchir les frontières en quelques secondes sans vérification bancaire. Ils sont plus difficiles à tracer, à bloquer ou à retracer jusqu'à leur origine. Conjugué aux transactions immobilières de grande valeur, cela crée un canal de blanchiment d'argent risqué.
L'Agence japonaise des services financiers met clairement en garde contre les risques élevés liés à l'utilisation des cryptomonnaies comme moyen de paiement pour les transactions immobilières. Leur capacité à transférer rapidement des fonds entre pays les rend attrayantes pour un usage illégal.
Il ne s'agit pas d'une simple théorie. Des groupes criminels utilisent déjà les transactions immobilières pour convertir des fonds illicites en actifs légitimes. À mesure que de plus en plus de personnes achètent des biens immobiliers en cryptomonnaie, par investissement ou par commodité, le risque ne cesse de croître.
Qui a reçu cet avertissement, et que dit-il ?
La demande conjointe a été adressée directement à certaines des organisations professionnelles les plus importantes du Japon. Dans le secteur immobilier, il s'agissait notamment de la Fédération nationale des associations immobilières, de l'Association japonaise de l'immobilier, de l'Association japonaise de l'immobilier, de l'Association de gestion de la distribution immobilière et de l'Association nationale de l'industrie du logement.
Dans le domaine des cryptomonnaies, l'Association japonaise des plateformes d'échange de cryptomonnaies et de monnaies virtuelles a également été prise en compte.
Le message est clair et sévère.
- Les sociétés immobilières ne sont pas libres de gérer ou de convertir elles-mêmes les cryptomonnaies.
- La conversion de cryptomonnaies en yens peut être considérée comme l'exploitation d'une plateforme d'échange, ce qui nécessite l'approbation de l'Agence des services financiers.
- Chaque transaction immobilière en cryptomonnaie doit inclure une vérification complète de l'identité des acheteurs et de la source de leurs revenus.
- Toute transaction suspecte doit être immédiatement signalée aux autorités ou à la police.
- L'utilisation de plateformes d'échange de cryptomonnaies non agréées est strictement interdite et doit être signalée.
En résumé, le Japon souhaite renforcer les contrôles afin d'empêcher l'entrée d'argent illégal dans le secteur immobilier via les cryptomonnaies.
Les nouvelles règles de déclaration des obligations en devises étrangères sont également renforcées.
Outre l'avertissement principal, le Japon a également durci les règles de déclaration des opérations de change afin d'améliorer le suivi des flux monétaires.
Tout d'abord, toute personne résidant au Japon et recevant de l'étranger des cryptomonnaies d'une valeur supérieure à 30 millions de yens (environ 200 000 dollars) est tenue de le déclarer aux autorités. Cette mesure vise les paiements transfrontaliers importants.
Deuxièmement, les acheteurs étrangers qui acquièrent un bien immobilier au Japon sont désormais tenus de déposer une déclaration de revenus après l'achat. Cette règle, applicable à tous les non-résidents, quelle que soit la raison de l'achat, entrera en vigueur le 1er avril 2026.
Ces changements montrent que le Japon souhaite une meilleure visibilité sur la manière dont les capitaux étrangers, y compris les cryptomonnaies, entrent sur le marché immobilier.
Quelles conséquences cela aura-t-il pour le marché des cryptomonnaies ?
Le Japon a longtemps été l'un des pays les plus favorables aux cryptomonnaies au monde. Il a été parmi les premiers à reconnaître le Bitcoin comme moyen de paiement légal en 2017 et a mis en place l'un des premiers systèmes d'agrément officiels pour les plateformes d'échange de cryptomonnaies. Cette dernière décision ne constitue pas un revirement de position, mais une évolution.
Le message du gouvernement est clair : l’utilisation des cryptomonnaies pour l’achat de biens immobiliers au Japon n’est pas interdite. Toutefois, ces transactions doivent impérativement s’effectuer dans un cadre légal rigoureux, traçable et conforme à la législation. L’époque où l’on exploitait l’anonymat supposé des cryptomonnaies pour transférer d’importantes sommes d’argent via l’immobilier sans aucun contrôle est révolue.
Le Japon n'est pas seul dans ce cas.
Il convient de noter que les actions du Japon ne sont pas isolées.
Aux États-Unis, le Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) renforce la surveillance des transactions immobilières, tant en espèces qu'en cryptomonnaies. L'Europe met déjà en œuvre des réglementations plus strictes en matière de lutte contre le blanchiment d'argent pour les prestataires de services en cryptomonnaies. Dans toute la région Asie-Pacifique, les gouvernements suivent également de près la pénétration des monnaies numériques sur les marchés immobiliers.
Avec la popularité croissante des cryptomonnaies, de plus en plus de gens achètent des actifs réels tels que l'immobilier.
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